臺灣土地銀行

1.依註冊地區分

• 國內基金：
  註冊地在國內者為國內基金。
• 境外基金：
  註冊地在國外者為境外基金。

2.依投資地區分

• 全球型：
  以全球金融市場為投資對象，基金經理人會根據市場的狀況，適時地轉移資金，以提高獲利降低風險。
• 區域型：
  以特定區域內之各個國家為投資對象，如太平洋基金、歐洲基金等屬之，因投資區域較大，因此報酬率及風險居中。
• 單一國家型：
  以特定某個國家為投資對象，如日本基金、美國基金等屬之，因直接受到該國景氣影響，因此報酬率起伏較大，風險亦較高。

3. 依投資標的分

• 股票型：
  以投資股票為主之基金，主要投資標的在追求長期資本的成長。
• 債券型：
  主要投資於中央政府公債、地方政府公債、公司債、國庫券等，債券之利息及資本增值為其主要報酬。
• 貨幣型：
  投資於單一幣別之短期貨幣市場，可提供投資人於退出股票或債券基金後暫時避險。主要投資於商業本票、債券附買回交易，可轉讓定存單及其他短期票券。

4. 依投資策略分

• 固定收益型：
  以風險最低的收益型金融工具所產生之投資方式，風險最低，但報酬率大約等於或高於定存。
• 成長型基金：
  追求資本利得穩定、持續的長期成長，股票基金屬於此類。
• 積極成長型基金：
  積極追求資本利得短期間的增值，認股權證基金、期貨基金等屬之。
• 平衡型基金：
  介於收益型基金及成長型基金之間，分散投資於債券市場及股票市場的基金，在資本利得與固定收益間求取平衡

１．信託之意義
所謂信託，依信託法第一條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」亦即，委託人將財產權移轉或為其他處分予受託人，而受託人則依信託契約管理或處分信託財產，並將管理或處分信託財產所得之利益移轉予受益人。

２．信託之架構

1. 由委託人與受託人簽訂信託契約。
2. 委託人依照信託契約約定將財產交付受託人管理。
3. 信託目的完成時，由受託人將信託受益權移轉受益人

１．不動產信託之意義
即土地（廣義為土地及其地上定著物）所有權人為了有效利用其土地並以取得收益為目的，將其土地信託予受託人，受託人依據雙方簽訂之信託契約利用其專業知識，辦理信託業務，並收取信託報酬，且於信託期滿將信託財產所有權移轉返還委託人或其指定之受益人之信託制度。

２．不動產信託之優點

• 協助老舊社區、海砂屋、輻射屋、地震受損房屋等更新改建。
• 避免興建工程中輟，使興建過程順利進行。
• 興建資金由受託銀行控管，專款專用，增加透明度，較易取信於承購戶，利於銷售。
• 解決土地所有權人眾多、產權複雜、土地無法充分利用之問題。
• 依法信託財產不得強制執行，且信託關係不因委託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅，可有隔離繼承、債權追索之效果。
• 可結合個人信託進行財產管理及資產隔代移轉規劃。

３．不動產信託之種類

• 不動產信託依信託目的不同，分為「不動產開發信託」、「不動產管理信託」、「不動產處分信託」。
• 租賃權及地上權為不動產相關權利之一，透過信託機制發揮土地效益，爰「租賃權信託」及「地上權信託」實為廣義不動產信託之一種。

４．不動產信託之架構

1. 由受託銀行擔任土地與建築資金受託人，建築經理公司擔任建造執照之受託人。
2. 建築經理公司出具工程查核報告後，融資銀行依照工程進度撥款，專款專用支付工程費用。
3. 受託銀行於信託目的完成時，依信託契約約定完成產權塗銷信託或歸屬登記。

１．合建類型信託

對地主而言

• 由受託銀行擔任公正第三人，於興建工程完工後依地主與建商合建契約約定之比例將土地分配予地主與建商，保障雙方之權益。
• 由受託銀行控管信託專戶資金流向，確保資金專款專用。
• 土地所有權人及建商不得任意變更信託契約，使信託目的順利達成。
• 避免興建工程中輟，以達到順利完工之目的。

對建設公司而言

• 透過銀行信託，較容易取信於地主。
• 信託後，土地名義上之所有權人為受託銀行，辦理土地合併時，可簡化作業流程及時間。
• 土地信託在受託銀行名下，由受託銀行依照地主與建商所簽訂之合建契約內容執行相關事宜，避免因地主人數眾多，產生嗣後糾紛之疑慮。
• 依法信託財產不得強制執行，且信託關係不因委託人或受託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅，故興建房屋辦理不動產信託，可有隔離繼承、債權追索之效果。避免興建工程中輟，以達到順利完工之目的。
• 較易取信承購戶，有助提高銷售率。

２．自地自建類型信託

對建設公司而言

• 透過信託較易取得銀行融資。
• 避免興建工程中輟，以達到順利完工之目的。
• 土地所有權人及建商不得任意變更信託契約，使信託目的順利達成。
• 較易取信承購戶，有助提高銷售率。

３．都市更新信託

４．捷運聯合開發信託

１．不動產買賣價金信託之意義
不動產買賣雙方與受託銀行簽訂信託契約，由買方依約定付款時程將買賣價金存入信託專戶，賣方將產權過戶文件交付地政士向地政機關辦理產權移轉予買方，俟產權過戶完成後，由受託銀行將買方存入信託專戶之價金交付予賣方，以保障買賣雙方交易安全的一種信託機制。

２．不動產買賣價金信託作業流程

３．不動產買賣價金信託優點

４．若買賣雙方人數較多，需要整合時間較長時，買賣雙方亦可約定除買方價金交付信託外，賣方不動產亦交付信託，俟賣方將不動產信託移轉登記予受託銀行，且買方將價金全部存入信託專戶後，由受託銀行將不動產過戶移轉予買方，並將價金交付予賣方，對不動產交易安全更具保障。

５．不動產買賣價金信託之架構

1. 不動產交易之買方與賣方共同擔任信託契約之委託人兼受益人，與本行(受託人)簽訂「不動產買賣價金信託契約」。
2. 買方依信託契約約定之金額、期限及條件將買賣價金分期存匯入本行開立之信託財產專戶。
3. 本行依信託契約之約定及委託人之書面指示，以信託財產專戶內之資金支付因履行買賣契約而生之款項(例如：土地增值稅、代償買賣標的抵押設定向第三人所借之款項…等)。
4. 不動產所有權移轉登記並點交完成後，由委託人以書面指示本行將價金餘額支付予賣方，完成信託目的。

１．用語定義

２．容積移轉之意義
容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用，即為容積移轉。

３．透過容積移轉的實施，可達成下列目的：

• 使具紀念性或藝術價值建築之保存維護得以順利推展。
• 公共設施保留地得以順利取得興闢，提昇都市環境品質，並紓解政府財政負擔。
• 面臨寬廣地域之基地得適度增加容積，促進基地有效利用﹔同時都市增加公共空間，改善環境品質。
• 受限發展土地地主權益獲得保障與補償。

４．容積移轉買賣信託
容積移轉買賣雙方與受託銀行簽訂信託契約，買方依約定付款時程將容積移轉之買賣價金存入信託專戶，俟主管機關核發「容積移轉許可函」，買方取得移轉之容積後，由受託銀行將買方存入信託專戶之價金(歷史風貌專用區之容積移轉買賣價金尚須扣除送出基地整建費用)交付予賣方，以保障買賣雙方交易安全的一種信託機制。

５．容積移轉買賣信託作業流程

１．租賃之意義
民法第四百二十一條：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」

２．租賃權信託之意義
租賃權信託係指以租賃權為信託財產之信託。委託人為有效利用不動產相關權利並取得收益為目的，將委託人之租賃權信託移轉予受託銀行，受託銀行依據雙方簽訂之信託契約之約定，管理或處分該信託財產，並於信託關係消滅時，將信託財產及所得利益交付委託人或受益人。

３．租賃權信託之作業流程

４．租賃權信託除以土地租賃權作為信託財產之標的外，其他如機器設備、汽車、船舶、航空器等之租賃權，亦可作為信託財產之標的。

１．地上權之意義
民法第八百三十二條：「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」

２．地上權信託之意義
地上權信託係指以地上權為信託財產之信託。委託人為有效利用不動產相關權利並取得收益為目的，將委託人之地上權信託移轉登記予受託銀行，受託銀行依據雙方簽訂之信託契約之約定，管理或處分該信託財產，並於信託關係消滅時，將信託財產及所得利益交付委託人或受益人。

３．地上權信託之作業流程

1. 委託人(賣方)之資格條件
   不動用類型:本行授信戶（不受理他行授信戶）。
   動用類型:本行授信戶符合一定條件者。
2. 專款專用
   不動用類型:「專款專用」係指預售屋價金交付信託後，除支付信託契約約定有關費用外，以銀行活期存款為限，不得供其他用途。
   動用類型:「專款專用」係指預售屋價金交付信託後，除辦理支付信託契約約定之有關工程款、各項稅費等工程所需費用（不含管銷費用及貸款利息）及支付信託契約約定有關費用外，以銀行活期存款為限，不得供其他用途。

１．業務概況

２．為什麼要選擇土地銀行

３．信託手續費：
視處理信託事務之內容，由受託人與委託人洽定。

４．聯絡方式
請洽本行各營業單位或與本行信託部聯絡
服務電話：(02)2348-3941、3942、3943、3945、3946、3947

有意從事：

1、保存歷史古蹟 2、救濟貧苦大眾 3、搶救天災人禍

4、促進世界和平 5、獎勵學術研究 6、維護自然環境

7、紀念祭祀祖先 8、其他社會公益 …… 之個人或法人