臺灣土地銀行

(五) 客戶辦理不動產證券化基本須知

• 目的
  1. 欲出售資產，可辦理方式：
     (1) REIT(不動產投資信託)：直接賣斷，取得全部價金。
     (2) 出售型REAT(不動產資產信託)：發行時約取得五成左右價金，5-7年信託期滿出售時再以次順位受益證券持有人身分參與分配。
      
  2. 欲以證券化方式融資，可辦理方式：
     融資型REAT(不動產資產信託)：按期付息，信託期滿由委託人自行清償本金。
• 資產規模

  無一定規模要求，但考量發行成本，原則上發行規模越大越經濟：

  1. REIT：公募以約50億元以上較適當，20億元可上櫃，30億元可上市；私募通常規模較小。
  2. REAT：一般而言優先順位受益證券只占資產總值50％左右，次順位受益證券則由委託人持有做信用增強之用。(若已有貸款，委託人要衡量以證券化方式取得的額度和利率及成本是否較原有貸款條件好，以及能否取得足夠的現金流量)。
• 資產現狀
  1. 必須已有穩定租金收入，出租率越高越好(至少85％以上)。
  2. REIT標的以3棟以上較適當，總值應有30億元以上。
• 初步評估應準備之資料
  1. 基本資料：標的門牌地址、(地號建號)、建物面積、土地面積、使用分區、許可使用用途、所有權人等。(請列表)
  2. 營運資料：房屋稅、地價稅、保險費、管理費等。(請列表)
  3. 承租人資料：名稱、年(或月)租金、租期及其他租賃條件。(請列表)
• 所需時間：一般而言完成全部流程約需6~12個月左右。